Gayrimenkul değerleme yöntemleri: Hedonik fiyat modeli üzerine bir uygulama

Abstract

Gayrimenkul sektörü dünya genelinde önemli yere sahip olması ile birlikte gelişme ve büyümenin boy gösterdiği her ekonominin büyük bir parçası olarak varlığını sürdürmektedir. Gayrimenkule dayalı tüm alanlarda özellikle yatırım araçlarında en önemli unsur gayrimenkulün değeridir. Gayrimenkul değerlemesinde güvenilir ve gerçek değer tahmini değerleme sürecinde doğru yaklaşım veya yaklaşımların kullanılmasıyla mümkündür. Güvenilirliği yüksek, hata payı nispeten az ve doğru sonuçlara ulaşmamızı sağlayan alternatif yaklaşımlardan sık kullanılanı Hedonik fiyat modelidir. Hedonik fiyat modeli gayrimenkullerin fiyatı, onu oluşturan faktörler toplamından ibaret olduğu görüşünü savunmaktadır. Gayrimenkul değerini fiziksel faktörler kadar çevresel faktörler de etkilemektedir. Yapılan yüksel lisans çalışmasında Bursa ilinin Nilüfer ilçesinde konumlanan Görükle uydu kenti örneğiyle konut fiyatına etki eden faktörler Hedonik Fiyat Modeli ile belirlenmeye çalışılmıştır. Çalışmada bölgedeki emlak ofislerinde faaliyet gösteren satış uzmanlarıyla yüz yüze görüşme suretiyle elde edilen veriler önce SPSS 15.0 sonrasında E-Views 5 programıyla analiz edilmiştir. Çalışma sonucunda ulaşılan sonuca göre çevresel faktörler en az fiziksel faktörler kadar değeri etkilediği tespit edilmiştir.

Real estate sector has an important place in the world, it continues to exist as a major part of every economy where development and growth take place. In all areas based on real estate, the most important element is the value of real estate, especially in investment vehicles. Reliable and real value estimation in real estate valuation is possible by using the right approach or approaches in the valuation process. Hedonic price model is one of the most frequently used alternative approaches that provide us high reliability, relatively low error and accurate results. The hedonic price model advocates that the price of real estate consists of the sum of the factors that make up it. Environmental factors affect the value of real estate as well as physical factors. In the higher license study, the factors that affect the housing price have been tried to be determined by Hedonic Price Model with the example of Görükle satellite city located in Nilüfer district of Bursa. In the study, the data obtained through face-to-face interviews with sales professionals operating in the real estate offices in the region were analyzed first with SPSS 15.0 and then with E-Views 5 program. As a result of the study, it was found that environmental factors affect the value at least as much as physical factors.