Büyükşehir ölçeğinde mahalle bazında tanımlanan kiralık konut alt bölgelerinin çok düzeyli analizi: İstanbul örneği

Abstract

Taşınmaza ait değerler, emsal, maliyet ve gelir yöntemleri kullanılarak belirlenmektedir. Emsal ve gelir yöntemlerinde karşılaştırılabilir satış ve kira bedelleri dikkate alınır. Bu yöntemlerin uygulanabilmesi taşınmaz değerleri veri tabanının olmasına bağlıdır. Bu veri tabanı kullanılarak; taşınmaz değerlerinin bulunması, yıllara göre takip edilmesi ve değer haritalarının yapılması mümkün olabilmektedir. Bu çalışmada; İstanbul büyükşehir alanında, mahalle alt bölgeleri kullanılarak apartman dairesi (konut) kira bedelleri çok düzeyli analiz metoduyla incelenmiştir. Çalışma sonucunda, büyükşehir ölçeğinde konut kira bedellerinin belirlenmesinde, mahallelerin alt bölge olarak kullanılabileceği saptanmıştır. Ayrıca şehir genelinde yapılan bir hedonik regresyon model ile çok düzeyli model sonuçları karşılaştırılmış ve çok düzeyli modelin daha fazla değişkeni analize katmasına karşın hedonik regresyon modeliyle yaklaşık aynı sonuçları verdiği görülmüştür. Bu çalışma mahalle haricinde farklı düzeylerin analize katılmasıyla genişletilebileceği gibi, değer haritalarının oluşturulmasında ve ilerde yapılacak endeks çalışmalarına da altlık olarak katkıda bulunabilecektir.

The values of the immovables are determined by using the equivalent, cost and income methods. Comparable sales and rental prices are taken into account in equivalent and income methods. The application of these methods depends on the availability of a database of real estate values. Using this database; it is possible to find real estate values, track them over the years and make value maps. In this study; In the Istanbul metropolitan area, using the neighborhood sub-regions, apartment (dwelling house) rental prices have been analyzed using a multi-level analysis method. As a result of the study, it has been determined that neighborhoods can be used as sub-regions in the determination of housing rental prices at the metropolitan scale. In addition, the results of a citywide hedonic regression model and the multilevel model were compared and it was seen that the multilevel model gave approximately the same results as the hedonic regression model, although it included more variables in the analysis. This study can be expanded by adding different levels other than the district and neighborhood to the analysis, as well as contributing to the creation of value maps and as a base for future index studies.